インターネットで事前審査を受けて、通ったら本審査に進みます。一般的に事前審査はWebサイトでの入力のみで、本審査は書類が必要です。本審査では事前審査より細かな項目までチェックされます。

ネット申し込みから本審査の結果連絡まで、2～4週間かかるといわれます。

順調に住宅購入を進めたい場合、住宅ローンで借入可能な金額を先に把握してから物件を探すのも1つの手です。

借入可能額の範囲内で家を探せば、審査に落ちるリスクを軽減できます。

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住宅ローンの審査基準と通らない・落ちる理由

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。しかし、重点的にみられるポイントはある程度共通しています。

■住宅ローンの審査で重点的に見られる11のポイント・基準

住宅ローンの審査で重点的にチェックされる11のポイントについて、詳しく解説します。それぞれの基準で、どんな事がネックとなり落ちてしまうのか、理由も紹介しましょう。

1.完済時年齢

一般的な住宅ローンにおいて、最も重視されるのが完済時年齢です。完済時年齢が80歳未満であることが借入れの条件となります。具体的には、「最長の35年ローンを契約するには44歳までに申し込む必要がある」ということです。

一方10年ローンであれば60歳の方でも審査に通る可能性があります。

参照：はじめての住宅ローン返済期間

2.健康状態

住宅ローンの審査で2番目に重視されるのは健康状態です。具体的には、団体信用生命保険（団信）に加入できるかどうかで判断されます。一般的な住宅ローンは、利用時に団信への加入を義務付けています。健康状態に問題があり、団信に加入できない場合は引き受け幅の広いワイド団信を活用する、団信の加入が義務づけられていないフラット35等に申し込む、といった対策が必要です。

3.担保評価

住宅ローンの審査では、担保評価も重点的にチェックされます。担保評価とは、利用者が返済不能となり、物件をローン債務の回収に充てる際の価値のことです。

担保評価が高ければ、融資元である金融機関のリスクは小さくなります。ですから、担保評価が高ければ高いほど審査は有利になります。

4.借入時年齢

一般的な住宅ローンの申込可能年齢は20歳以上70歳以下です。法律上は18歳から可能ですが、実際に18歳の申込者が住宅ローンを組めるかどうかは金融機関によって異なります。何より、「借入時年齢より完済時年齢が80歳未満であることが重視される」ことを意識したほうがいいでしょう。若すぎるという理由でなく、高齢すぎる、という理由で落ちる可能性のほうが高いわけです。

5.年収

住宅ローンは年収いくらなら審査に通る、とは一概にいえません。しかし、多くの金融機関は年収150万以上を目安としています。月収10万円程度の方は審査に通らない可能性が高いです。

6.返済負担率

返済負担率が高すぎないことも、住宅ローンの審査で重視されるポイントです。返済負担率とは、年間のローン返済額を年収で割った割合のことです。

返済負担率が高すぎるとローンが返せなくなる可能性が高いことから、審査項目のひとつとして基準が設けられています。

具体的な負担率の基準は金融機関によって異なりますが、20.0％～40.0％以内というケースが多く見られます。例えば、年収400万円の場合、年間の返済額が80万円～180万円（月額6万7,000円～15万円程度）以内ということです。

返済負担率について、注意しなければならない点に他社の借り入れがあります。返済負担率は、住宅ローン以外のローンの返済額も含めて計算するため、カーローンやフリーローンなどを利用していると審査にも影響を及ぼします。

7.勤続年数

勤続年数が長いほうが、長期的に安定した収入を得られると判断されるため、住宅ローンの審査では有利です。国土交通省実施の住宅ローン調査では、審査通過の目安となる勤続年数について、勤続年数1年以上と回答した金融機関は60.77％、3年以上は18.26％となりました（※）。

転職したばかりの人や社会人になりたての人は審査に通過できない可能性があります。

参照：令和３年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書

8.保証会社による連帯保証

多くの住宅ローン審査では、保証会社による連帯保証が必要です。保証会社とは、住宅ローンなどのローン利用者が、一定期間滞納してしまった場合や返済不可能になった場合に、金融機関への返済を代わりに行う会社です。

保証会社は、ローン残債を担保する代わりに、保証料を金融機関から支払ってもらいます。

保証会社による連帯保証が必要な金融機関の住宅ローン審査は、金融機関と保証会社の両方が行う決まりです。

一般的に、保証会社による審査で確認されるのは、利用者の返済能力や、住宅の担保評価となります。なお、系列保証会社か外部保証会社かは、金融機関によって異なります。

9.融資率

住宅ローンの審査では融資率もチェックされます。融資率とは借入額を物件価格で割った比率のことです。

多くの金融機関が、融資率の目安を借入れ・借換えともに、70～80％程度としています。例えば、物件価格が4,000万円の場合、借入れが2,800万円を超えると審査に落ちる可能性が高くなります。

10.雇用形態

雇用形態も住宅ローン審査で着目されるポイントです。金融機関によっては、派遣社員や契約社員は申し込みできなかったり、審査に落ちてしまったりします。また、自営業者は公務員や会社員に比べて安定性が低いとみなされることも。民間住宅ローンの実態に関する調査では1.2％の金融機関が「自営業者は対象外」と回答しました。

11.カードローン等の他の債務の状況や返済履歴（個人信用情報）

「カードローン等の他の債務の乗用は返済履歴」、すなわち「個人信用情報」は住宅ローンの審査に少なからぬ影響を及ぼします。個人信用情報とは、JICCやCICといった信用情報機関に記録されている、ローンやクレジットカードの利用、申し込み等の履歴です。

滞納や債務整理をしたことがあり、信用情報機関に記録が残っている場合、審査に通りにくくなるでしょう。特に、自己破産や任意整理、個人再生をした経験がある人は、5～10年が経過して信用情報の記録が消えるまで住宅ローンを組むことができません。

審査が甘い住宅ローンは？

審査が比較的甘いといわれる住宅ローンは「フラット35」です。住宅ローンの審査が甘いと明確にいえる銀行はありません。住宅ローンの審査基準は各銀行ごとに個別に設けられており、非公開だからです。とはいえ、一般的に「フラット35」や「ネット銀行」は審査が甘いといわれています。

フラット35は、民間の各金融機関と公的機関である住宅金融支援機構が共同で提供しています。金融機関はフラット35を販売する窓口、というポジションであり直接申込者に融資する商品ではありません。貸し倒れリスクが低いため、金融機関が審査基準をそれほど厳しくする必要がないのです。

そのため、一般的な金融機関より審査基準は緩くなるといわれます。また、フラット35は団体信用保険への加入が任意である点も、甘いといわれる理由です。フラット35であれば、健康状態に不安がある方でも申し込みのハードルが低いといえます。

一方のネット銀行は、各銀行ごとにさまざまな特徴を打ち出しているため、自分に合った銀行を選ぶことで審査の難易度を下げられます。たとえばソニー銀行は、勤続年数による申し込み条件を設けていないため、勤続年数が短くて審査に通らないといった方にとってはメリットがあるでしょう。

＼転職したてで申し込める！／

審査に通りやすい銀行は、それぞれの人の状況によっても変わってきます。各銀行の申し込み条件や特色を比較した上で、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。

参照：ソニー銀行「【住宅ローン】 転職したばかりです。申し込みできますか？」

住宅ローンの審査に通りやすくするコツ

住宅ローンの審査に通るためには、「長期的に問題なく返済を続けられる」と金融機関に判断してもらわなければいけません。意識しておきたいポイントについて、事前審査と本審査、それぞれに分けて解説します。

事前審査の対策

事前審査を受ける際は、次の3点に注意することで審査に通りやすくなります。

借入額を抑える

借入額を抑えれば、審査の重要チェック項目である「融資率」や「返済負担率」が下がるため、審査に通りやすくなります。審査が不安な人は、物件価格をできるだけ抑えたり、頭金を貯めたりして、借入額を減らしましょう。

転職するならタイミングをみる

転職直後は審査に通りにくくなります。転職を検討している場合は、住宅ローンの契約が完了してからにした方が良いでしょう。ただし、転職後も問題なく住宅ローンを返済できるかどうかについては、十分検討する必要があります。

頭金を準備する

まとまった額の頭金を入れることで、計画的に貯金ができる家計であることをアピールできます。さらに、頭金の分だけ借入額を減らすこともできますから、審査に有利に働くでしょう。

本審査の対策

事前審査に通った後は、本審査までの間に状況が変わらないように気を付ける必要があります。

事前審査に通ったからといって、その後で転職をしたり、別のローンを組んだり、購入する物件を変えたりすると、本審査に落ちてしまう可能性が出てきます。事前審査の後は、審査に影響するような行動をとらないように気を付けてください。

特に家電ローンなどは特に意識せずに組んでしまうこともあります。十分気を付けましょう。

低年収でも審査を通りやすくする対策

本審査の審査基準を満たしていない場合は、住宅ローンによる融資を受けとることができませんので、あらかじめ契約者は基準を満たすことができるかを確認する必要があります。