中古物件でも住宅ローン減税を受けられる？その条件とは？

住宅を購入する際に住宅ローンを借りた場合、住宅ローンの返済額計算は必須であるいえる。昔だと住宅ローンの計算というと複雑な計算が必要なことから、自分でやるものではなく専門家に頼むものという認識が多かったが、今ではWebサイトやエクセルを使用して簡単に計算できる。今回は住宅ローンの返済額をどのように計算するのかや住宅ローン返済で注意すべき部分を解説する。

住宅ローンは無理のない返済額で組むこと

世の中には住宅ローンに限らず借金などお金に関する部分を甘く見積もっている方は多い。返済額について甘く見積もっている方の特徴として見受けられるのが「利息を含めた金額を計算していない」と「返済額の総額を把握していない借金・ローンについて考えることを放棄している」といった部分だ。

クレジットカードのショッピングやキャッシングに多いのがリボ払いなどのクレジットカードやローンカードの契約内容や支払い方法の詳細を知らない人が多い。そのため自分が考えている借金の総額よりも実際は多かったというケースがある。また借金というと負の感情を受けることが大きいため借金に対して考えることを放棄してしまっている方も多い。

しかし借金の返済をしっかり考えないと減るものも減らず非常に苦しい結果をまねいてしまう。住宅ローンの場合も同様で「借金」とらえてしっかり返済を行わなければならない。また住宅ローンは額も非常に大きいため計画的に無理なく返済を行わないと、完済は不可能といっていいだろう。住宅ローンを返済するのに躍起になるのではなくしっかり返済をしていくことを心がけよう。

住宅ローンの無理のない返済額の組み方

住宅ローンは額も大きいため計画的に無理なく返済しなければならない。そのため無理なく返済するためには一番最初にしっかり返済額を計算しておく必要がある。

年収の25%以内であれば安心

住宅ローンの返済を考えたときに一番最初に考えなければいけないのが「無理なく返済できる住宅ローンの金額はいくらか」といった所だ。そもそも住宅ローンは自己資金では不動産購入をすることが出来ない人が利用する。

そのためローンを組んで不動産を購入するもしくは住宅ローンを使用することで運用効率を上げたいと考えた結果住宅ローンを使用する。従って住宅ローンを借り入れした最初から大きな金額を返済していくのは家計的にきつい部分が多い。

その中で住宅ローンはいくらずつ返済していったほうが良いのだろうか。一般的にいわれているのは年収の25%以内であれば住宅ローンの返済は問題ないと考えられている例えば年収が500万円だとすれば年間125万円となり月々では約10万円の返済金額だ。そのため25%内であればよっぽどの浪費や突発的な出費がなければ十分返済を続けるのに可能な範囲と考えられている。

月々10万円以内の支払いが理想

上記計算で月々10万円以内の支払いなら十分返済が可能であるとした。なぜ年間10万円の支払いが理想とされているのかというと、住宅ローンを借りる際の標準的な借り入れ年数である35年で返済が可能な金額であることが多いからだ。

先ほどのケースでいうと年収500万円だと手取りが約480万円となるため月々32.5万円。ここから10万円の住宅ローン返済を引いて、生活費や貯蓄となると少々苦しいかもしれない。

しかしボーナスを計画的に使用して貯蓄や住宅ローンの繰り上げ返済に用いていけばなんとかなる計算だ。それでも住宅ローンの返済が厳しいのであれば住宅ローンの返済額を減額するなど臨機応変に対応を行っていこう。

住宅ローン返済額のシミュレーションは自分でもできる

住宅ローンの返済額が月々10万円が理想と分かったところで、自分の住宅ローンが実際いくらなのか計算しなければ話は進まない。住宅ローンの計算は元金均等や元利均等といった方法が存在しており、簡単に計算することは難しかった。しかし最近ではエクセルを用いた住宅ローンの計算方法やネットを用いた住宅ローンの計算方法が確立してきたため、誰でも簡単に住宅ローンの計算ができる。

それでは「エクセルを使った計算方法」と「ネットの返済額シミュレーションツールを使用した方法」を紹介する。

エクセルを使った計算方法

まずはエクセルを用いた住宅ローンの計算方法を解説する。エクセルを使った計算方法では一気に計算できず、「毎月の返済額」や「元金」、「利息」を「PMT関数」、「PPMT関数」、「IPMT関数」を使用することで算出が可能だ。

上記の3つの値を算出し終えたら、セルのオートフィル機能を使用することで返済シミュレーションの表を作成できる。

ネットの返済額シミュレーションツールのほうが確実

住宅ローンのオーソドックスな金利である「元利均等返済」の場合を示した。ボーナス返済を用いない場合で計算を行っているため繰り上げ返済行うのであれば更に早い返済スピードとなる。

・ローン計算シミュレーション@ローン計算

単なるローンの計算だけでなく、返済予定表や借入期間別早見表といった様々な指標を割り出すことが可能なサイトだ。

・ずっと固定金利の安心【フラット35】

こちらはローン計算シミュレーション@ローン計算よりも簡素化している分、初心者でも簡単に扱えるような仕組みとなっている。

当てはめる項目は以下の5点だ。

・借入希望金額
・返済期間（フラット35が元の設定なので35年がデフォルト）
・返済方法を元利均等または元金均等から選択
・ボーナス割合
・融資金利

全国の住宅ローン返済額の平均は？

住宅ローンの返済額を計算した時に考えるのが「自分の住宅ローン返済額」は世の中の住宅ローン返済額に対してどのくらいかといった部分だ。ここでは住宅ローンの返済額の年代や平均、返済期間を紹介する。

20~30代が圧倒的に多い

全国の住宅ローン返済における年代は20~30代が圧倒的に多く71.5%となっている。20~30代では一括で不動産を購入するほど資金的余裕がなく働き盛りであるため住宅ローンの恩恵を最大限に生かせるため20~30代が圧倒的に多いと考えられる。

その中でも新築で住宅ローンを組んでる方は60.1%となっている。以下の返済額の平均は20~30代における返済額としてみていき、自身の年代が20~30代よりも上で養育費や教育費が大きくかかって大変な時期なのであれば返済額を少し少なく見積もって計算しておこう。

住宅ローン返済額は9万円以下が多い

住宅ローンの返済額は9万円以下の割合が多く、次に5万円以上7万円未満の割合が多い結果となった。上述している住宅ローンの返済額が25%が理想的という話からすると少し少ない金額となるが、返済をしている年齢層が20代~30代なのであれば仕方ない金額ととらえることもできる。

住宅ローン返済期間は30~35年が多い

住宅ローンの返済期間においては30~35年が多く特に「フラット35」を使用している人がおおい。フラット35では35年という長期間での住宅ローンを可能としており金利も1%台と非常に低いのが魅力だ。住宅ローンの返済期間は非常に長いからこそ低金利のものを選択することが重要である。

利息を少しでもお得にしたいなら繰り上げ返済がおすすめ

住宅ローンの返済を長期間毎月返済じつづけていくのは非常に大変だ。すべてのローンや借金に共通することだが金利がついている以上返済する期間が長ければ長いほど支払い総額は大きくなる。

支払い総額が大きくなるということはそれだけ負担も大きくなることを意味しているので早めにローンや借金を返済したい。しかし問題となってくるのは住宅ローンが数千万円規模の大規模ローンということだ。

そのため早く返済をしようと考えても一括での返済をすることは極めて難しい。上記の様な場合に使用したいのが住宅ローンの繰り上げ返済だ。ボーナスや毎月ですこしずつ貯めたお金を繰り上げ返済することで少しでも返済期間を短縮していく戦法になる。地道であまり効果がないように感じられるかもしれないが長期間でみたら大きく返済総額がかわってくることもあるためぜひ実践をおこなおう。

毎月安定した支払い計画を立て人生を豊かにしよう！

今回は住宅ローンの返済額をどのように計算するのかや住宅ローン返済で注意すべき部分を解説した。住宅ローンの返済額を計算する方法は色々あることがわかったのではないだろうか。大前提となるが住宅ローンの返済額は3千万円強と非常に大きい金額となってしまう。従って住宅ローンの返済額をしっかり計算して計画的に支払っていかないと返済は困難だ。

しかし住宅ローンの返済額をしっかり算出して計画的に返済することはとても重要であり、できれば繰り上げ返済等もおこなって自身の返済期間を短縮すると負担は大幅に軽減される。住宅を購入する前にまずは自身で住宅ローンの返済額を計算する返済シミュレーションを行ってから住宅を購入していこう。

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  著者 NETMONEY（ネットマネー）編集部