住宅ローンを利用するにあたって必ず必要になるのが住宅ローンの審査だ。せっかく住宅ローンの金利や条件比較を行っていても、審査に通らなければその住宅ローンを利用することができない。

住宅ローンの審査とは金融機関がこれから住宅ローンの借り入れをする人がきちんと返済してくれるかどうか調べるプロセスだ。審査には事前審査と本審査の2段階がある。だいたいの物件が決まった時に金融機関が行うのが事前審査であり、その審査が通ると、信用保証会社が行う本審査に移ることになる。

調べられるのは年収、年齢、家族構成、現在の借り入れ状況、過去の借り入れと返済履歴などである。これらを通して申込者の返済能力や信用、返済プランを考慮し、実行するかどうかが決定されることになる。

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目次

  1. 審査の基準
  2. 審査に通らない人の共通点2つ
  3. 審査で見られる項目
  4. なぜ審査は厳しいと言われるのか
  5. これから審査を迎えるにあたって

審査の基準

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(画像=PIXTA)

住宅ローンの審査基準は各金融機関によってまちまちで、一定の基準があるわけではない。しかし、どの金融機関も審査するにあたって検討するのは、申込者は借り入れした金額をきちんと返済できるかどうかという点である。

したがって、返済完了時の年齢や借り入れ時の年齢が重要になってくる。いくらお金があっても80歳の人が返済期間20年の住宅ローンを組むことはできないのだ。その他、年収や返済負担率、勤務先や勤続年数も審査対象となる。

さらに、過去の借り入れや返済の状況も判断対象とされるため、公共料金の滞納があったり、携帯代金やクレジットカードの滞納があったりした場合は過去5年間その記録が残り、審査に通らなくなってしまう。

自営業者よりサラリーマン、サラリーマンより公務員の方が審査に通りやすい傾向にあるようだ。転職回数が多い人や収入の落差が激しい人は将来どうなるかがわからないため、審査に通りにくいと言える。また、頭金を用意できていることや、独身よりも家族がいる方が審査に通りやすい。

ひとつの金融機関で審査に通らなかったからといって諦めることはない。各金融機関で審査基準も厳しさも違うため、都市銀行、地方銀行、信用金庫など異なる種類の金融機関で審査してもらうと良いだろう。

審査に通らない人の共通点2つ

住宅ローンの審査に申し込み、結果が出るまではドキドキするものだが、住宅ローンの審査に通らない人の共通点がある。クレジットカードの利用で小さい借金が多く、無意識のうちに借金を抱えてしまっている人と、正社員だったが、フリーターや派遣社員という雇用形態に変化しており、年収や勤続年数が安定していない人である。審査に通らない人は、結局のところこの上記2タイプに集約されるようだ。

住宅ローンで借り入れするには金融機関の審査に通らなければならない。そこで、金融機関がどのようなところを見て審査しているのか審査基準を知っておく必要がある。国土交通省の「平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果報告書が参考になる。

審査で見られる項目

審査基準のうち重要な7項目は 「完済時年齢、 返済負担率、借入時年齢、 担保評価、 勤続年数、健康状態、年収」である。完済時年齢、返済負担率、借入時年齢、勤続年数、年収の５つの項目は、20年から30年かけて完済するまで、継続的にそして安定的に返済がなされるかどうかを見極めるポイントとなっている。

担保評価は、購入する物件がカギとなっており、その物件の担保価値が低いとその評価額を上回る金額は借りられない場合がある。

単純に現在の年収が高いことだけが良いのではなく、安定して返済できる人、公務員など解雇されない職業が有利であることがわかる。最近は若くても糖尿病などを患っている方も多く健康状態も審査対象になっている。

住宅ローンには借りている本人が死亡や高度障害が残った場合に本人に変わって団信が住宅ローンの残債を支払ってくれる団体信用生命保険という制度があり、健康状態の問題によりこの保険に加入できない方は審査に通らないことがある。

うっかり税金の支払いを遅延していた、公共料金の支払いが知らない間に遅延していた場合などは、住宅ローン審査に通らない。審査において、消費者金融からの借金やクレジットカードの支払い遅延と同程度の影響があるのが税金の滞納である。

また、子供が知らない間に家族カードを作って滞納していた、携帯料金の滞納があったというものも審査に通らない事例となっているので家族の支払い状況にも注意したい。

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なぜ審査は厳しいと言われるのか

クレジットカードの審査のように、住宅ローンの審査を簡単に考えている方もおられるようだが、住宅ローンの審査はそんなに簡単に通るものではない。なぜ、それほど審査が厳しくなっているのか。それは、住宅ローンは借り入れ期間が35年程度と長期に及び、購入する不動産を担保にして融資を行うからだ。当然普通の融資よりも審査項目が多くなり、厳しいものとなる。

審査を通るためには、本人の年収に対して、借り入れ金額が大きすぎることはないか、連帯保証人や連帯債務者の信用力はあるかどうか、購入する不動産は担保として十分価値があるかどうかがカギとなる。

勤続年数が3年以上あり、頭金を用意している場合、申込者本人の信用力が上がる。その他、公共料金や税金の遅延、クレジットカードなどの遅延を絶対起こさないようにし、家族にも徹底させることが必要である。知らない間に家族カードでローンを組んでいたということがないように注意したい。

住宅ローンの特徴として他と異なるのが不動産の審査もあることだ。もしローンが支払えなくなった時、金融機関はその不動産を競売にかけて売り、貸したお金を回収することができる。もしその不動産が売りにくい物件だったり、欠陥があれば不動産評価額と融資額の差が大きくなり満額での借り入れは難しくなる。この場合は信頼できる不動産会社の物件を選ぶことで解決できるだろう。

これから審査を迎えるにあたって

住宅ローンの審査に向けてすぐに改善できることもある一方で、転職してからの期間のように、すぐには改善できることではないものもある。そのため、将来住宅を購入するために住宅ローンを利用したいと思う方は、頭金も含めて数年前からコツコツと準備することが大切である。

これから住宅ローン審査を受ける方は以下のことに注意すると良い。まず、年齢。金融機関ごとに借り入れ時の年齢と完済時の年齢の上限が決まっている。また、職業・職種・勤務年数も見られる。返済期間が長いため継続的に安定して返済可能かどうか、すぐに転職するような人ではないかが確認される。

そして、年収。住宅ローンの借り入れ以外にも他のローンがあるか調べられ、年収に占める返済額の割合を調べられる。これを返済負担率というが、年収に対して年間の返済割合が高いと審査が通らない。

また、現在の借り入れ状況や過去の過去の借り入れ状況にも注意しなければならない。車のローンだけでなく、クレジットカードの分割払いやリボ払いやキャッシングも対象になることがある。携帯電話の本体分割金など意外なものも影響してくるので注意が必要だ。過去の借り入れで延滞を起こしていないかを確認し、延滞があると借り入れの許可がおりない金融機関も多いので、家族のものも含めて注意しておくと良い。

住宅ローンの審査において、絶対に外してはいけないポイントはつかめたのではないかと思う。思い立って申し込みをして簡単に審査に通るほど住宅ローンは簡単ではないので数年かけて準備していくことがポイントになる。審査に通らない場合もあきらめずに、他の金融機関に申し込みをしたり、借り入れ金額を下げたりするといった調整を行うとよいだろう。（ZUU online 編集部）

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参考記事
  • 【金利情報について】(引用=住宅支援機構)
  • 【民間住宅ローンの実態に関する調査】(引用=国土交通省)
  • 【住宅の購入等の支援について】(引用=政府広告)
  • 【住宅ローンの要請について】(引用=金融庁)
  • 【住宅税制について】(引用=国土交通省)
  • 【貸金業法における住宅ローン等の媒介について】(引用=日本FP協会)
  • 【賃金業法のQ&Aについて】(引用=金融庁)
  • 【住宅ローンの控除について】(引用=国税庁)
  • 【住宅税制についての資料】(引用=財務省)