REITとは？REITのメリット・デメリットや選ぶポイント、おすすめ銘柄と証券会社を紹介

不動産や投資信託での資産運用を考えていて、「REITってどんな商品？メリット・デメリットが知りたい」「REITのおすすめ銘柄や証券会社を教えて」と思っている人は多いのではないでしょうか。

REIT（リート）は不動産投資信託で、少額資金で複数の不動産に投資ができ、現物不動産より換金性が高いのが特徴です。

ここでは、REITの仕組みやメリット・デメリット、選ぶ際のポイント、おすすめ銘柄と証券会社などについて解説します。

REITとは？

まずは、仕組みや種類など、REITの基本情報について確認していきましょう。

REITの仕組み

REITは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、住宅などを取得し、運用益や売却益を投資家に分配する投資商品です。「不動産投資信託」とも呼ばれています。不動産の取得や管理、運用はすべてプロが行います。

不動産投資信託（REIT）
一般的には、不動産に対して投資する投資法人･投資信託を指します。
厳密には、投資法人と投資信託は仕組みが異なるため、契約型の仕組みを用いて不動産に対して投資する投資信託を指します。
また、ファンドオブファンズなどの仕組みを用いて不動産投資法人に対して投資する投資信託をこのように呼ぶことがあります。

引用元：金融庁｜投資の基礎知識

REITの種類

REITは「特化型」「複合型」「総合型」の大きく3つに分けられます。それぞれの特徴は、次のとおりです。

種類	特徴
特化型	「オフィス特化型」「ホテル特化型」など、特定の不動産に特化して投資をするREITです。
複合型	「オフィスビルとホテル」「商業施設と物流施設」のように、2つの用途に投資をするREITです。
総合型	「オフィスビルとホテルと商業施設」のように、3つ以上の用途に投資をするREITです。

特化型は投資対象が明確なため値動きのポイントやリスクがわかりやすく、複合型や総合型はリスク分散を図っています。

REITがおすすめの人

REITがおすすめなのは、次のような人です。

・少額資金で不動産投資をしたい人
・1度に複数の不動産に投資をしたい人
・運用や管理などはプロに任せたい人

REITなら、数千万円もの資金がなくても不動産投資ができます。複数の物件に投資するためリスク分散ができ、運用などはすべてプロが行います。

リスクを減らす方法の一つに分散投資があります。分散投資には、「資産・銘柄」の分散や「地域の分散」などのほか、投資する時間（時期）をずらす「時間（時期）分散」という考え方があります。

引用元：金融庁｜分散投資

J-REITとは？

J-REITは、投資家から集めた資金で複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。日本では頭文字にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
もともとREITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略です。

REITのメリット・デメリット

REITのメリット・デメリットを知ることで、不動産投資など他の投資商品と比較が可能です。また自分に合うか判断がしやすくなります。

ここでは、REITのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

REITのメリット

REITのメリットは、次のとおりです。

・ 少額資金で不動産投資ができる
・ 複数物件へ分散投資ができる
・ 不動産のプロが物件選定や運用を行う
・ 換金性が高い

REITは、1万円程度の少額資金でプロが選んだ不動産に投資ができます。複数物件へ投資ができるためリスクの分散が可能です。また、REITは株式と同じように証券取引所を通して売買できるため、すぐに現金化できるのがメリットです。

REITのデメリット

REITのデメリットは、次のとおりです。

・ 災害リスクがある
・ 金利変動リスクがある
・ 上場廃止や倒産リスクがある

不動産は、地震や火災などの自然災害で被害を被るおそれがあります。金利が上昇すると、投資法人が金融機関へ支払う手数料が増えるため、分配金が減少する可能性があります。REITを運営する不動産投資法人が上場廃止や倒産するリスクもあるため注意が必要です。

このようなデメリットがあることも理解しておく必要があります。

REITの種類と選ぶ際のポイント

REITに投資する際は、種類や時価総額、利回りやNAV倍率、決算期などに注目をしましょう。これらのポイントを確認することで、求める条件に合うか判断がしやすくなります。

ここでは、それぞれのポイントについて見ていきましょう。

REITの種類

REITを選ぶ際は、どのような不動産に投資をしているか種類を確認しましょう。先述したとおり、REITは 特化型・複合型・総合型の大きく3種類あります。「オフィスビル特化型」「商業施設＋ホテル複合型」「ホテル＋物流施設＋商業施設総合型」など種類によって特徴が異なります。

投資対象によって、今後の相場予測やリスクが変わってくるため、どのような種類か確認することは大切です。

時価総額

時価総額が大きいほど、多くの投資家が投資対象にしている可能性があります。投資家が多いと、値動きが安定しやすく換金性が高い傾向にあります。REITを選ぶ際は時価総額にも注目してください。

分配金利回り

分配金利回りは、投資額に対して年間でどのくらいリターン（分配金）があったかを示す値です。利回りが高いと、多くのリターンが期待できます。例えば、利回りが5.0％であれば、100万円の投資で年間5万円の分配金を得ることができます。REITを選ぶ際は、利回りもチェックしてください。

分配金
投資信託の運用の結果、得られた収益を口数に応じて決算ごとに投資家に分配するお金のこと。
分配金を出すかどうか、またはどのくらいの額を出すのかは、投資信託の約款や投資信託協会の規則に基づいて運用会社が決定するため、状況によっては分配金が出ないこともあります。

引用元：金融庁｜投資の基礎知識

NAV倍率

NAV（Net Asset Value）倍率とは、REIT1口当たりの投資価格が、1口当たりの純資産額に対して何倍あるかを示すものです。「1口当たりの投資価格÷1口当たりの純資産額」で計算します。一般的に、NAV倍率が1.0以上は割高、1.0未満は割安と判断されます。

決算期

決算期には、運営会社の業績が公表されるため必ず確認しておきましょう。また、分配金をもらえる時期や回数にも関係するため、決算期や決算回数を確認してください。

REITにおすすめの証券会社5社を比較

REITにおすすめの証券会社は楽天証券、SBI証券、GMOクリック証券、マネックス証券、岡三オンラインの5社です。いずれの証券会社も少額資金で投資を始めることができ、投資情報や取引ツールが充実しています。

ここでは、それぞれの証券会社の特徴について見ていきましょう。

楽天証券

楽天証券は楽天グループが運営するネット証券です。楽天ポイントを使って投資信託を購入でき、楽天カード決済で投信積立をすると積立額100円につき1ポイントが貯まります。ポイント投資（投資信託）はスーパーポイントアッププログラムの対象になるため、楽天市場の買い物でポイントが貯まりやすくなります。

投資情報メディア「トウシル」やオンラインセミナー、動画など、投資に役立つ知識を学べるコンテンツが充実しているのも魅力です。投資信託の他にも、株式投資やFX、債券、先物・オプションなどの商品も取り扱います。

SBI証券

　

SBI証券はSBIグループが運営するネット証券で「2021年 みんなの株式ネット証券比較ランキング総合」で第1位を獲得しています。2,680本（2020年10月7日時点）もの投信を取り扱い、クレジットカードで投信積立をすると決済金額に応じてポイントを獲得できます。最低投資金額は100円からなので、無理なく手軽に始めることが可能です。

毎日配信される日経CNBC市況オンラインセミナーや著名アナリストによるレポートなど、投資に役立つ情報を無料でチェックできます。口座開設申し込みをして最短翌営業日に取引を開始できるため、急いでいる人でも安心です。

GMOクリック証券

　

GMOクリック証券は、GMOインターネットグループが運営するネット証券です。投資信託は約6,000本取り扱っており、購入時申込手数料が無料のノーロード商品が豊富です。100円から投信積立ができるため、少額資金で無理なく始められます。電話・メールによる24時間サポート体制なため、困ったことがあっても安心です。

投資信託の他にも、株式やFX、先物・オプション、債券、バイナリーオプションなど幅広い投資商品を取り扱っています。取引ツールや分析ツールも充実しており、すべて無料で使用できます。

マネックス証券

マネックス証券の「投信つみたて」は、ほとんどの投資信託が100円から積立できます。すべての投資信託がノーロードで購入時申込手数料は無料です。定期自動入金を利用すれば、積立の際も手数料無料で引き落としができます。投資信託を持っているだけで、独自のマネックスポイントが貯まり、貯まったポイントはアマゾンギフト券などへ交換可能です。

マネックス証券の投資情報メディア「マネクリ」では、最新のマーケット情報やアナリストレポートなどを無料でチェックできます。将来のリターン予測や保有資産の変化を日次・月次で確認できる資産管理ツールも充実しています。

岡三オンライン

岡三オンラインは、創業95年以上の岡三証券グループの一員です。グループは、岡三アセットマネジメントや証券ジャパン、岡三にいがた証券などで構成されています。

岡三オンラインの投資信託は購入時申込手数料がすべて無料です。投信積立は100円から利用でき、投資信託を保有することで信用取引手数料が安くなり、IPO抽選の当選率がアップする特典も用意されています。動画やセミナー、マーケット情報など投資情報が豊富で、パソコンやタブレット、スマートフォンに対応した高機能取引ツールも無料で使用できます。

株式やFX、先物・オプションなどの取引も可能です。

J-REITのおすすめ銘柄を比較

ここでは、J-REITのおすすめ銘柄について紹介します。気になる商品があれば、目論見書などを確認してみてください。

フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド

フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンドは、国内取引所に上場するREITを主な投資対象としています。組入上位銘柄には、ジャパンリアルエステイト投資法人や野村不動産マスターファンド投資法人などがあり、業種別ではオフィス不動産投資信託が約34％を占めています。

純資産額は406億3700万円で決算は年12回、直近の分配金は80円です（2021年9月10日時点）。

ニッセイＪリートインデックスファンド

ニッセイＪリートインデックスファンドは、ニッセイJ-REITインデックスマザーファンドへの投資を行い、東証REIT指数に連動する投資成果を目標としています。組入上位銘柄には、日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人などがあります。純資産額は160億1300万円で決算は年1回、購入時の手数料は無料です（2021年9月10日時点）。

ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）

ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）は、大和アセットマネジメントが運用しており、純資産額は4287億8000万円で決算は年12回、購入時の手数料は無料です（2021年9月10日時点）。ダイワJ-REITマザーファンドを通じて、J-REITや不動産投資法人の投資証券に投資を行い、東証REIT指数に連動する投資成果を目指しています。用途別ではオフィス不動産が最も多く約27％を占めています。

eMAXIS Slim国内リートインデックス

eMAXIS Slim国内リートインデックスは、三菱UFJ国際投信が運用しており、東証REIT指数マザーファンドを通じてREITに投資を行い、東証REIT指数に連動する成果を目指しています。組入上位銘柄には日本ビルファンドやジャパンリアルエステイト、GLP投資法人などがあります。

純資産額は85億8600万円で決算は年1回、ノーロードで購入時の手数料はかかりません。直近の分配金は0円となっています（2021年9月10日時点）。

海外REITのおすすめ銘柄を比較

ここからは、海外REITのおすすめ銘柄について見ていきましょう。

ワールド･リート･セレクション(アジア)

ワールド･リート･セレクション(アジア)を運用するのは岡三アセットマネジメントで、アジアリート・マザーファンドへの投資を通じて、日本やアジアの不動産投資信託証券に投資を行います。主な投資対象国・地域は、香港やシンガポール、マレーシア、フィリピン、韓国、インドです。

純資産額は424億8300万円、決算は年12回で直近分配金は70円です（2021年9月10日時点）。ノーロードで為替ヘッジはありません。

ノムラ 日米REITファンド(毎月分配型)

ノムラ 日米REITファンド(毎月分配型)は、野村アセットマネジメントが運用しています。純資産額は283億3000万円で決算は年12回、直近の分配金は20円です（2021年9月10日時点）。

日本とアメリカのREITを主要投資対象としており、J-REITへの投資比率は10％～50％の範囲内で30％程度を中心としています。

フィデリティ･USリートB(H無)

フィデリティ･USリートB(H無)は、フィデリティ投信が運用し、フィデリティ・USリート・マザーファンドへの投資を通じてアメリカのREITに投資を行います。FTSE NAREIT Equity REITs インデックス(税引前配当金込/円ベース指数)をベンチマークしており、為替ヘッジはありません。

純資産額は6,632億800万円で決算は12回、ノーロードで購入時の手数料は無料です。

ニッセイ世界リートオープン（毎月決算型）

ニッセイ世界リートオープン（毎月決算型）は、純資産額1,180億7900万円で決算は年12回、直近の分配金は50円です（2021年9月10日時点）。ニッセイアセットマネジメントが運用しており、主に適格機関投資家私募 アライアンス・バーンスタイン・コクサイ・リート・ファンドを通じて、世界中の不動産投資信託証券に投資を行います。為替ヘッジはありません。

eMAXIS Slim先進国リートインデックス

eMAXIS Slim先進国リートインデックスを運用するのは、三菱UFJ国際投信で、MUAM G-REITマザーファンドを通じて、主に先進国に上場する不動産投資信託証券に投資を行います。S＆P先進国REITインデックスに連動する投資成果を目指しており、原則為替ヘッジはありません。

純資産額は111億300万円で決算は年1回、ノーロードで購入時の手数料は無料です（2021年9月10日時点）。

まとめ

REITは、少額資金で複数の不動産に投資ができ、売買しやすいのが特徴です。現物不動産のように数千万円もの資金を用意する必要はありません。管理や運用はすべてプロが行います。

REIT投資に興味がある人は、こちらで紹介した内容や銘柄、証券会社を参考にして、早速投資を始めてみましょう。

Q&A

REITのメリットは？

少額資金で不動産投資ができること、複数物件へ分散投資ができること、不動産のプロが物件選定や運用を行うこと、換金性が高いことの4つです。

REITのデメリットは？

災害リスクがあること、金利変動リスクがあること、上場廃止や倒産リスクがあることの3つです。

REITの選ぶ際のポイントは？

時価総額が大きく、分配金利回りが高い商品を選ぶことがポイントです。その際に、相場予測やリスクも勘案した上で選定しましょう。

REITにおすすめの証券会社は？

楽天証券、SBI証券、GMOクリック証券、マネックス証券、岡三オンラインの5社です。

J-REITのおすすめ銘柄は？

フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド、ニッセイＪリートインデックスファンド、ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）、eMAXIS Slim国内リートインデックスの4商品です。

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  著者 NETMONEY（ネットマネー）編集部