投資法人みらい（3476）第15期（2023年10月期）決算説明会

総合商社の三井物産と不動産投資会社イデラキャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT投資法人みらい（J-REIT：3476）が、2023年12月19日に第15期（2023年10月期）決算説明会動画を公開しました。

“MIRAI” creates the future of the world ―― 三井物産・イデラパートナーズ菅沼社長による決算説明

本記事は、三井物産・イデラパートナーズ（資産運用会社）代表取締役社長菅沼通夫氏による説明会での発表の一部を抜粋・編集して紹介します。詳細については、こちらの動画を御覧ください。

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投資法人みらいは、2022年6月に中期経営計画を発表して以降、「賢守共攻」のコンセプトに沿って、内部成長の着実な進捗と戦略的な物件入れ替えの実行によって、資産価値の拡大を実現してきました。

上場REIT市況の厳しい中ではありましたが、コロナ収束後の国内経済のリオープンの機運を捉え、第15期中に2年ぶりとなる5回目の公募増資に向けた準備を進め、 11月14日に総額119億円の資産取得のための公募増資を発表し、無事に資金調達と外部成長を実現することができました。

また、内部成長では、人流の戻りを反映したホテルアセットでの変動賃料が恒常的に発生するまで回復しました。オフィスについては稼働優先でリーシング活動を行った結果としてしっかりと稼働率上昇を実現しており、商業施設であるミ・ナーラでも継続的な賃料増加等、当社のAM力を活かした成果を着実に上げております。

この成果を踏まえた今後の計画として、外部成長については今回の公募増資による物件取得のように、インプライド・キャップレートを上回る利回りと 1口当たり分配金の成長を見込めることを前提として、投資口価格の状況を十分考慮しながらさらなる成長機会を追及していく方針です。

また、物件取得に際しては、顕在化しているインフレへの対応を意識して、アセットタイプ別の選別に加えて、変動/固定等の賃料体系によるキャッシュ・フロー特性に応じたポートフォリオの構築を検討していきます。

財務面については、懸念される金利上昇の影響を考慮しながら、負債については、調達期間の分散や一部変動金利を組み入れることでコストコントロールしていく方針です。

ポートフォリオマネジメント、内部成長につきましては、大規模オフィスでは引き続き稼働率の維持・向上を優先し、フリーレント解消後に着実に賃料収入を得る方針を継続します。

また、ミ・ナーラでは現状の順調な賃料増加を継続するべく、新規テナント誘致とテナント入れ替え、さらには既存テナントの収益向上の3つの方策にて、トップライン引き上げに取り組んでいきます。

ホテルでは、既存の変動賃料型ホテルの収益アップ期待に加えて、契約満期を迎える固定賃料型ホテルについて変動賃料型に変更する等の施策により、アップサイドの追及を図る方針です。

ESG対応については、2023年のGRESB評価で取得した4スターの維持向上を念頭に、物件ごとの環境認証の取得等の必要な対応を推し進めていきます。

（※）詳しくは説明会動画を御覧ください。

資料は2023年11月14日に公表しました公募増資の概要です。今回の公募増資により、浜松の中規模オフィス1物件、大阪心斎橋の都市型商業施設1物件、名古屋と広島のホテル3物件を取得します。

今回取得します物件群は、インプライド・キャップレートを上回る収益性の高い物件であり、割安な価格での取得によって一定の含み益も確保することができます。

（※）詳しくは説明会動画を御覧ください。

2022年6月に公表した中期経営計画2025の進捗について説明します。

1口当たり分配金は2024年10月（第17期）は、公募増資による新規取得物件効果をメインドライバーに、予想値として1,185円を見込んでいます。目標の1,300円に向けては、さらなるホテル変動賃料回復とオフィスのフリーレント解消により、底上げを図っていきます。

1口当たりNAVは、本中期経営計画策定以降の物件入れ替え効果により、物件取得後には3.5パーセントの上昇となる5万2,450円を見込んでおります。目標としている5万3,000円にはもう一歩ですので、ポートフォリオの価値向上策に継続して取り組むことで、達成を目指します。

資産規模は、今回の公募増資による物件取得により1,782億円となります。目標とする2,000億円に向けては従来通り物件を厳選の上、投資の価値向上に資する外部成長を通じて、目標達成を目指していきます。

（※）詳しくは説明会動画を御覧ください。