気をつけるべきポイントも解説するため、住宅ローン借り換えで失敗したくないという方はぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借り換えとは?

以下3つに当てはまるのであればメリットが出る可能性が高いです。

借り換えがお得になる可能性があるポイント

  • 借り換え前後で金利差が1%以上
  • 住宅ローン借入残高が1000万円以上
  • 残り返済期間が10年以上

住宅ローン借り換えとは、新たな金融機関の住宅ローンを新規で借り入れ、既存の住宅ローンを一括返済することです。金利の高い住宅ローンから低い住宅ローンに切り替えるパターンが一般的で、月々の返済額を軽減することができます。

ただし、ここで気をつけておきたいのが諸費用です。諸費用も含めて住宅ローンを借りることも可能ですが、借入残高が増えて審査も厳しくなります。以前より金利が低くなっても、残高が増えたことで毎月の返済額がかえって大きくなることもあるので注意しましょう。

借り換えたほうがお得になるケースが多い

借り換えによって得られる一番大きなメリットは、住宅ローンの返済額を減らすことができるということです。

住宅ローンの残高や残りの返済期間にもよりますが、今よりも低い金利の住宅ローンに借り換えることができれば、グッと住宅ローンの返済額を減らせる可能性があります。

上記の表からもわかるように、月々約9千円の節約を行うことができます。

つまり、借り換えを行うことで年間で約11万円10年間で約110万円費用を抑えることが出来ます

借り換え住宅ローン
ランキング

住宅ローンの借り換えを複数申し込むメリットは?

住宅ローンを複数申し込むメリット

  • 他社の住宅ローン商品を比較検討できる
  • 比較して、条件が良いローンを選べる
  • 複数申し込みのデメリットは一切ない

「住宅ローンの借り換えを手数料を含め、しっかり検討したい」と言った理由から、複数の住宅ローンの仮審査に申し込みを考えている人も多いでしょう。

そんな人におすすめなのがモゲチェックです。

モゲチェックは、一度の申し込みで、複数の住宅ローンに申し込みをすることができます。

また申し込みはwebで5分で完結し、登録や手数料など費用が一切かかりません

\一度に複数の住宅ローンに申し込みできる!/

専門家のコメント

借り換えにかかる諸費用とは?

また、借り換え時に発生する諸費用は以下の通りです。

借り換え時に発生する諸費用

  • 融資事務手数料
  • 保証料
  • 印紙税(印紙代)
  • 全額繰上返済手数料
  • 抵当権抹消・設定登記費用
  • 司法書士報酬
  • 火災保険料、団信保険料

事務手数料は金融機関に対して支払うもので、借入額に無関係の定額型と借入額に対して数%を支払う定率型があります。保証料は住宅ローンを保証する保証会社に支払うものですが、金融機関によっては不要です。

印紙税は契約時に必要になりますが、近年ネット銀行を中心に電子契約で締結する金融機関も増えており、その際には住宅ローン契約時に印紙が必要ありません。全額繰上返済手数料は現在返済中の金融機関に対して支払うものです。

住宅ローン借り換えでは、現在返済中の金融機関の抵当権を解除し、新しい金融機関の設定にしなければなりません。その際に必要なのが、抵当権抹消・設定登記費用や司法書士報酬です。

火災保険料は、今までの火災保険で対応できるのであれば 新たに支払う必要はありません。団信保険料は金利に上乗せされることが多いですが、最近は金利上乗せなしの団信保険料も増えています。

金融機関によって、かかる費用とかからない費用が異なりますので、気になる方は借り換え候補の金融機関に相談してみてください。借り換えシミュレーションを算出してくれるので、具体的にどれだけメリットがあるか数字で確認することができます。

借り換えでおすすめのプランをランキング形式で紹介

上の表は、株式会社ZUUが2021年4月に住宅ローンの経験者500人に行った調査結果です。 (実査機関:クロス・マーケティング)。

各金融機関の住宅ローンを徹底比較し、おすすめの3商品をピックアップしました。ここからランキング形式で紹介します。

1位.【年0.440%~ 】住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン(借り換え)

「NEOBANK」というブランド名を採用する住信SBIネット銀行の住宅ローンを1位に選びました。低金利という点はもちろん、保証会社を利用していないため保証料がかからない点、WEBで申し込みできるため、署名捺印が不要な点も1位に選ばれた理由です。

金利上乗せなしで団信加入できる点もおすすめ。対象範囲は全疾病保障なので、保障範囲が広い団信に加入している人はそれだけでも借り換えメリットが見込めるでしょう。

なお、2021年6月時点のキャンペーン金利は変動0.410%~ ですが、住信SBIネット銀行のグループ企業である三井住友信託銀行で所定の取引があれば最大0.03%引き下げることができます。年0.41%という金利はとても魅力的です。

金利0.410%~ 借換前 借換後 増減額
毎月返済額  9万6509 円  8万6553 円  -9956 円
年間返済額  115万8108 円  103万8636 円  -11万9472 円
総返済額(諸費用込)  2316万2045 円  2077万8287 円  -174万1758 円
諸費用総額(一般的な場合)  64万2000 円
抵当権設定・抹消費用  15万2000 円
事務取扱手数料  44万円
 その他登記関連費用  3万円
 印紙税  2万円

2位.【年0.410%~ 】auじぶん銀行 住宅ローン(全期間引下げプラン/変動金利)

続いて、KDDIと三菱UFJ銀行が共同で設立したauじぶん銀行の住宅ローンがランクインしました。「一般団信保険料」「がん50%保障団信の保険料」「保証料」「一部繰上返済手数料」「資金移動」「収入印紙代」の6つが無料で、負担がかからないのが魅力です。

さらに、2021年3月時点の金利は変動金利0.410%~ の低金利ですが、2021年3月からスタートするau金利優遇割引を利用すると年0.31%で1位の商品よりも低金利になります。au金利優遇割引の条件を満たすには、au回線利用とKDDI株式会社が提供するじぶんでんきのサービス利用が必要です。

現在金利の年0.41%でauじぶん銀行HPでシミュレーションしました。既存残高などは1位商品と同条件です。

  借換前 借換後 増減額
毎月返済額 9万6509 円 8万6810 円 -9699 円
年間返済額 115万8108 円 104万720 円 -11万6388 円
総返済額(諸費用込) 2316万2045 円 2143万9500 円 -172万2545 円
諸費用総額(概算)  60万5000 円
事務手数料  44万円
登記関連費用(概算) 16万5000 円

3位.【年0.475%~ 】三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン(変動金利選択プラン)

3位は三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンです。国内預金量・融資量ともにNo.1の三菱UFJ銀行なので、給与口座に指定するなど自身のメイン口座にしている方も多いのではないでしょうか。

変動金利で年0.475%~ なので1位、2位と比べる金利はやや割高になりますが、ネット銀行口座を持っていない方や、メガバンクの信頼感を優先したい方にはぜひおすすめしたい商品です。団信には保険料無料で加入することができますが、7大疾病に対応した「7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉」には別途保険料がかかる点に注意しましょう。

こちらの商品も三菱UFJネット銀行のサイトでシミュレーションしました。結果は以下の通りです。

 
  借換前 借換後 増減額
毎月返済額 9万6509 円 8万7370 円 -9139 円
年間返済額 115万8108 円 104万8440 円 -10万9668 円
総返済額(諸費用込) 2316万2045 円 2096万8800 円 -219万3360 円
諸費用総額(概算) 62万円
事務取扱手数料 44万円
司法書士報酬 約 10万円
抵当権設定にかかる登録免許税 抵当権設定にかかる登録免許税

以上、いずれもネット申し込みできる住宅ローンがランクインしました。ネット契約は記入の手間がかからないだけでなく、印紙代金がかからない点も大きなメリットです。

なお、事務手数料は3行とも借入金額に2.2%(税込)をかけた金額で同じでした。シミュレーション結果で諸費用に違いが出ていますが、各金融機関で異なる登記費用概算を算出していることに伴うもので、実際の発生する費用には関係しません。

4位 ARUHI

ARUHI住宅ローンの評価
口コミ評価 ★★★★★
金利
(各金利タイプ)
変動型金利 年0.650% ~
3年固定型金利 年1.080% ~
フラット35 年0.980%~
団体信用
生命保険料
無料
保証料 無料付帯
実績 最短即日審査が可能!

「ARUHI」は、住宅ローン専門の金融機関として国内最大手の会社。ARUHIでは、家の検索から住宅ローンを使った購入、住宅購入後の新生活のサポートまでトータルに行っています。ARUHIの住宅ローンは、主にフラット35。2004年に取り扱いをはじめ、ARUHI独自のサービスを展開しています。

2019年には、フラット35の融資実行件数シェアが27.5%を超え、10年連続でシェアNo.1を達成するなど、実績と信頼のある住宅ローン専門金融機関です。

住宅ローンの借り換えで気を付けるべきポイント

住宅ローンの借り換えするにあたり、自分は審査を通過できるか気になる方も多いはずです。事前審査で失敗しないためにも、以下のポイントに気をつけてください。

新規の融資とは審査基準が異なる

新規融資と異なり、借り換えの際には担保物件よりも個人の属性に重点を置きます。借り換えの場合、年数の経過とともに物件の評価が下がることで、担保額が借入額より低い担保割れを引き起こしている可能性が高いためです。

転職直後などは審査に通りにくくなる

個人の属性には、年収だけでなく勤務先の情報が含まれます。たとえば、公務員や一部上場企業社員は比較的審査に通りやすいです。また、勤務先が中小企業でも財務内容が良好で、住宅ローン取引予定銀行と取引があると審査が通りやすくなります。

一方、勤続年数も重要な判断材料なので転職直後は審査が通りにくいです。金融機関によっては、借入条件に一定の勤続年数が含まれている場合もあります。

その他のローンや借り入れがあると審査に通りにくくなる

国土交通省がまとめた「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書(以降住宅ローン調査結果)」では、89.2%の金融機関が「返済負担率」を考慮すると回答しています。返済負担率とはトータルの借入額を年収で割った数字です。そのため マイカーローンやカードローンなど、住宅ローン以外の借入が以前より増えていると審査が通りにくくなります。

またくれぐれも延滞歴にも注意してください。例えば、過去にローンやクレジットカードの延滞・滞納があり、個人の信用情報に傷があれば審査に通らない可能性が高いです。個人信用情報照会については、各機関に直接問い合わせることができるので、気になる方は確認しておいてください。

なお、多くの金融機関で住宅ローン借り換え審査時に、返済用通帳や返済予定表の提出が求められます。軽微な延滞で信用情報照会に残らないものであっても、直近の住宅ローン延滞は審査にマイナスに働くため、毎月の返済をうっかり忘れることがないよう気を付けて おいてください。

借り換えでキャッシュフローを見直そう

おすすめの住宅ローンを比較した際のシミュレーションを見るとわかるように、より低金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らすことができるかもしれません。また住宅ローン事前審査で失敗しないためには、今回紹介した審査基準を参考にしておくことが大切です。

最近なぜか手元にお金が残らないと感じている方は、金融機関に住宅ローンの借り換えを相談してキャッシュフローを見直してみてはいかがでしょうか。

専門家コメントの詳細

寺岡孝
コメントいただいた専門家
寺岡孝

アネシスプランニング株式会社代表取締役

1960年東京都生まれ。アネシスプランニング株式会社代表取締役・ 住宅ローンアドバイザー
大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2000件以上の相談を受けている。
東洋経済オンライン、ZUU online、スマイスター、楽待などのWEBメディアに住宅、ローン、不動産投資についてのコラム等を多数寄稿。著書に『不動産投資は出口戦略が9割』『学校では教えてくれない! 一生役立つ「お金と住まい」の話』(クロスメディア・パブリッシング)がある。

公式サイト:https://www.anesisplan.co.jp/

■所有資格
地盤インスペクター地盤安心住宅整備支援機構)
モーゲージプランナー日本MP協会認定:M10-102-000730)
ライフ・コンサルタント生命保険協会認定)
損害保険募集人(日本損害保険協会)
住宅ローンアドバイザー住宅金融普及協会金融検定協会認定)
相続診断士((相談診断協会)
 
新井智美
コメントいただいた専門家
新井智美

トータルマネーコンサルタント

個人向け相談(資産運用・保険診断・税金相談・相続対策・家計診断・ローン・住宅購入のアドバイス)の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師を行う傍ら、これまでに1,000件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

公式サイト:https://marron-financial.com/

■保有資格 : CFP®資格認定者
一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)日本FP協会)
DC(確定拠出年金)プランナー
住宅ローンアドバイザー住宅金融普及協会金融検定協会認定)
・証券外務員。

調査概要

実査機関 株式会社クロス・マーケティング
 調査目的  住宅ローン利用者への満足度に関する調査
 調査対象  住宅ローン利用した経験がある方
 調査方法  インターネットリサーチ
 調査対象者数  500名
 調査実施期間  2021年4月
 調査対象地域  日本国内
 母集団  住宅ローン利用した経験がある20歳~69歳の男女500名